El Gobierno anunció un programa de $2 billones para ampliar el financiamiento de créditos hipotecarios destinados a la primera vivienda. El esquema utilizará fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses, que serán colocados en bancos mediante depósitos a plazo fijo ajustables por UVA más un spread.
La iniciativa fue presentada por el ministro de Economía, Luis Caputo, y el director general de Inversiones del FGS, Juan Cruz Micele. El objetivo central es extender los plazos del fondeo bancario para facilitar préstamos destinados a la compra, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.
La primera licitación de depósitos está prevista para el año próximo. El programa tendrá sucesivas rondas de $200.000 millones, hasta alcanzar el monto total de $2 billones.
Cómo funcionará el fondeo para los bancos
El esquema busca atacar uno de los principales problemas que, según explicó Caputo, enfrenta el mercado hipotecario: el descalce entre los plazos de los depósitos que reciben los bancos y la duración de los créditos para vivienda.
Mientras los préstamos hipotecarios pueden extenderse durante 15, 20, 25 o 30 años, buena parte del fondeo bancario tiene vencimientos mucho más cortos.
Por eso, el FGS ofrecerá depósitos con plazos de entre uno y cinco años, a través de licitaciones en las que competirán las entidades financieras.
El mecanismo contempla dos tramos:
- 1 año: UVA + un spread mínimo de 2,50%.
- 5 años: UVA + un spread mínimo de 4,50%.
Esas tasas representan el piso para las ofertas de los bancos. Las entidades podrán competir ofreciendo condiciones superiores para captar los fondos.
Además, cada banco podrá ofertar como máximo por el 20% del monto total de cada licitación. Como cada ronda será de $200.000 millones, el límite por entidad se aplicará sobre ese monto.
Qué condiciones tendrán los créditos hipotecarios
Los fondos adjudicados a los bancos tendrán un destino específico: deberán utilizarse para otorgar créditos hipotecarios a personas humanas que busquen acceder a su primera vivienda.
Las entidades tendrán 90 días corridos desde la constitución del depósito para aplicar los fondos a esos préstamos.
El programa establece, además, condiciones para los créditos:
- Tasa máxima: UVA + 7,50%.
- Plazo mínimo: 15 años.
- Monto máximo: 150.000 UVA por crédito.
Según lo explicado durante la presentación, el límite de 150.000 UVA representa aproximadamente USD 200.000.
El programa contempla préstamos para adquisición, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda.
Cuántas familias podría alcanzar
El Gobierno estimó que el programa podría beneficiar a entre 17.000 y 18.000 familias, tomando como referencia el monto total de $2 billones y el promedio de los créditos hipotecarios que se vienen otorgando.
Según los datos expuestos durante la conferencia, el préstamo hipotecario promedio ronda los $114 millones.
Caputo utilizó ese valor para presentar un ejemplo concreto. Consideró una vivienda de aproximadamente USD 106.000 y un financiamiento equivalente al 75% de su valor.
En ese escenario, el préstamo sería de unos USD 80.000, equivalente a unos $114 millones.
Para un crédito a 25 años, con una tasa de UVA + 7%, la cuota mensual estimada sería de $865.000.
Si esa cuota representara el 25% de los ingresos, el ingreso neto requerido sería de aproximadamente $3.460.000.
Caputo señaló, en ese contexto, que una pareja joven con dos salarios podría alcanzar ese nivel de ingresos tomando como referencia un ingreso neto promedio de $1.800.000.
El diagnóstico del Gobierno sobre el crédito hipotecario
Durante la presentación, Caputo comparó el nivel de crédito hipotecario argentino con el de otros países.
Según los datos expuestos por el ministro, el stock de créditos hipotecarios representa alrededor de 2 puntos del producto en Argentina, frente a aproximadamente 27% en Chile y hasta 50% o 75% en Estados Unidos, según los períodos considerados.
Para el Gobierno, una de las causas de esa diferencia es la falta de ahorro de largo plazo y la escasa profundidad del mercado de capitales argentino.
El nuevo programa busca intervenir precisamente sobre ese punto: proporcionar a los bancos fondeo de mayor duración para que puedan ampliar su capacidad de otorgar préstamos hipotecarios.
Qué rol tendrá el FGS de la Anses
Juan Cruz Micele, director general de Inversiones del FGS, explicó que el organismo trabajó durante varios meses junto con Capital Humano y el Ministerio de Economía en el diseño de una alternativa para ampliar el financiamiento hipotecario.
Micele señaló que actualmente el crédito hipotecario dispone de un volumen cercano a los $300.000 millones mensuales. En ese contexto, sostuvo que los $2 billones previstos por el programa representan un impulso significativo respecto del nivel actual del mercado.
El funcionario también explicó que el mandato principal del FGS está vinculado con la rentabilidad y la seguridad de sus inversiones, mientras que la promoción de la macroeconomía constituye un objetivo secundario.
En su exposición, además, indicó que cuando asumió el presidente Javier Milei, el FGS contaba con activos por unos USD 30.000 millones, mientras que actualmente alcanza los USD 80.000 millones, lo que representa un incremento superior al 160%.
Las claves del nuevo programa hipotecario
- El FGS colocará depósitos a plazo fijo en bancos.
- Los depósitos serán en pesos y estarán ajustados por UVA más un spread.
- Cada licitación será por $200.000 millones.
- El programa tendrá un monto total de $2 billones.
- Los depósitos tendrán plazos de 1 y 5 años.
- Las tasas mínimas serán de UVA + 2,50% y UVA + 4,50%.
- Los créditos hipotecarios podrán tener una tasa máxima de UVA + 7,50%.
- Los préstamos deberán tener un plazo mínimo de 15 años.
- Cada crédito tendrá un tope de 150.000 UVA.
- La primera licitación está prevista para 2027.
