Las tierras junto al Parque de la Costa que podrían convertirse en un gran negocio inmobiliario en Tigre

Más de seis hectáreas de terrenos estatales rodean uno de los sectores más reconocibles de Tigre y podrían convertirse en objeto de una futura operación inmobiliaria. Son 60.810 metros cuadrados ubicados junto a la estación Delta del Tren de la Costa y el Parque de la Costa, cuya desafectación del uso ferroviario ya fue dispuesta por el Gobierno nacional.

La dimensión de la superficie y su ubicación abren interrogantes sobre el destino de esos inmuebles. Un desarrollo residencial de categoría, un complejo comercial o un emprendimiento de usos mixtos aparecen entre las alternativas posibles, aunque ninguna tiene aprobación oficial ni existe todavía una fecha de subasta.

El proceso tiene dos antecedentes administrativos diferentes: una parcela de 51.563 m² que desde 2025 figura en el catálogo de futuras ventas de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) y otra de 9.247 m² que acaba de ser liberada mediante una resolución del Ministerio de Economía.

La diferencia es importante porque, aunque ambas superficies pueden analizarse como parte de un mismo sector, el Estado todavía no estableció si las comercializará juntas o por separado.

Nordelta y Tigre: cuánto cuesta el metro cuadrado en el mercado inmobiliario de la zona

Los precios de las propiedades de alta gama permiten dimensionar el mercado al que podría apuntar un eventual desarrollo en el entorno del Parque de la Costa. Nordelta ofrece una referencia del segmento premium, aunque sus valores no pueden trasladarse directamente a una tasación de terrenos estatales.

Según los datos de publicaciones inmobiliarias, los departamentos de tres ambientes en Nordelta tienen un precio típico de u$s517.000, con un valor aproximado de u$s4.691 por metro cuadrado. Las superficies más frecuentes se ubican entre los 86 y los 112 m².

En las unidades de cuatro ambientes o más, el precio típico publicado asciende a u$s684.000, con un valor cercano a los u$s4.905 por metro cuadrado. En este segmento, las superficies habituales van de 109 a 143 m².

Las características de cada propiedad también inciden en los valores: las vistas, las terrazas, los amenities y la ubicación dentro de cada complejo pueden elevar considerablemente los precios.

La referencia es diferente cuando se considera el conjunto del mercado inmobiliario de Tigre. El monitor de Mudafy ubicó en octubre el precio mediano de publicación de los departamentos del partido en u$s3.005 por metro cuadrado.

Para una unidad de tres ambientes, el valor típico informado fue de u$s259.000, mientras que para una de cuatro ambientes llegó a u$s339.000.

Son indicadores de publicación que incluyen propiedades de diferentes categorías y ubicaciones. Por eso, no constituyen una valuación de las parcelas estatales ni permiten calcular cuánto podría recaudar el Gobierno con una eventual venta.

Seis hectáreas, pero todavía sin proyecto ni precio de venta

La superficie total está compuesta por dos inmuebles contiguos. El más grande comprende 51.563 m² e incluye buena parte de las instalaciones del Parque de la Costa. El Estado lo desafectó del uso ferroviario en septiembre de 2025 y la AABE lo incorporó a su catálogo bajo la categoría de grandes proyectos urbanos, con el estado de "venta futura".

El segundo terreno tiene 9.247 m² y acaba de completar el procedimiento administrativo para dejar de estar afectado a la actividad ferroviaria.

La suma de ambos alcanza los 60.810 m², equivalentes a poco más de seis hectáreas. Sin embargo, no hay una decisión oficial que determine si integrarán una misma operación inmobiliaria.

Tampoco se conoce el precio base de una eventual subasta, la fecha en que podría realizarse ni las condiciones que establecería el Estado para los interesados.

La situación administrativa de los terrenos tampoco supone que el Parque de la Costa deba cerrar o que sus instalaciones vayan a desaparecer. La desafectación y la eventual comercialización de tierras públicas son procesos distintos de la continuidad de las actividades privadas que funcionan en el lugar.

La zonificación de Tigre será determinante para cualquier desarrollo

El tamaño de las parcelas no permite establecer por sí solo cuánto podría construirse. La capacidad edificable dependerá de las condiciones urbanísticas que rijan sobre cada sector.

El Código de Zonificación de Tigre determina los usos y parámetros aplicables a las distintas áreas del partido. A esto se suma la Ordenanza 4448/26, que establece límites de altura y perfiles urbanos.

Además, los proyectos constructivos deben contar con factibilidad de servicios sanitarios de AySA.

Por lo tanto, los 60.810 m² de superficie territorial no equivalen automáticamente a 60.810 m² edificables. Para determinar el potencial real de un emprendimiento habrá que considerar las alturas autorizadas, los retiros, las restricciones particulares de cada parcela y la infraestructura disponible.

Un proyecto residencial, comercial o de usos mixtos dependerá tanto de esas condiciones como de las características que finalmente establezca el Estado para la comercialización.

Por qué estos terrenos terminaron bajo administración estatal

El vínculo entre el ferrocarril, los espacios comerciales y el Parque de la Costa se remonta a la década de 1990, cuando el Estado concesionó el Tren de la Costa mediante el Decreto 204/1993.

El contrato adjudicado a Tren de la Costa SA, vinculada a Sociedad Comercial del Plata, contemplaba no solamente el transporte de pasajeros, sino también la explotación comercial de áreas próximas al recorrido y un proyecto de transformación urbanística del corredor.

En ese esquema se desarrolló el emprendimiento que dio origen al Parque de la Costa, inaugurado en 1997.

La concesión privada terminó en 2013. Ese año, el Estado rescindió el contrato por incumplimientos contractuales y asumió la operación ferroviaria. El parque de diversiones, sin embargo, continuó funcionando bajo actividad privada.

Desde entonces, los bienes vinculados con aquella concesión quedaron bajo un esquema de administración pública. Más de una década después, el Gobierno comenzó a liberar superficies que considera innecesarias para la prestación del servicio ferroviario.

La última resolución que habilitó otro destino para 9.247 m²

El paso administrativo más reciente quedó formalizado mediante la Resolución 1852/2026 del Ministerio de Economía, publicada en el Boletín Oficial el 26 de octubre.

La norma desafectó del uso ferroviario los 9.247 m² identificados con el código CIE 0600076108/17, que estaban asignados a la Administración de Infraestructuras Ferroviarias (ADIFSA).

El procedimiento había comenzado con un pedido de la AABE a la Secretaría de Transporte. Durante el trámite, la Operadora Ferroviaria Sociedad Anónima (SOFSA) informó que ese sector no se utilizaba para la operación del servicio.

La empresa también indicó que no había obras en ejecución ni proyectos previstos sobre el espacio y que no presentaba objeciones para avanzar con una eventual disposición del inmueble.

La resolución, firmada por el ministro Luis Caputo, estableció que, ante una futura enajenación, la mensura y delimitación deberán contar con la intervención de ADIFSA y respetar las observaciones técnicas de la operadora ferroviaria.

El Gobierno ya dio así un nuevo paso para cambiar el destino de las tierras ferroviarias de ese sector de Tigre. Sin embargo, la operación inmobiliaria todavía tiene varios interrogantes por resolver: cómo se venderán las parcelas, cuánto pedirá el Estado y qué tipo de construcción permitirá la normativa municipal.